大家帮忙参谋一下哪个利率好些？谢谢了。

[moccafirst]

作者: czzhang

要锁赶紧的，利率又涨了。

锁不上阿，要到9月还是10月合同才到期捏，6月能锁上奏不错啦。

[President2004]

作者: cn2004

今天和TD银行谈，说提供一个方案是先拿Convertible 6个月，4.6%，然后再转其他
银行给1000回扣。本来是选浮动，是P-0.3 按现在就是1.95.这个convertible 4.5个月后就可以renew,现时转p-0.3 .
算了一下每个月多付140左右，但加上回扣...

我不知道您的具体情况，但 P-0.3 似乎高了些。很多大银行都可以拿到 p-0.5。比如苏格兰银行。这个政策可能是为了吸引你留在“踢弟”。这 1000 回扣有可能是要课税的。另外你没计算你每个月多付 140，如果这 140 去了本金，那么你可以省约100 元利息支出，4.5 个月就是 450 元。额....好像还亏一些。我大概算的哈，很仓促，有可能出错。您自己考虑一下。总统对这种“诱饵政策”一般都很警惕。但很多加拿大人特见不得现金，给现金对他们来说是吸引力最大的。所以银行会常使用这一招来吸引顾客。

[cn2004]

作者: President2004

我不知道您的具体情况，但 P-0.3 似乎高了些。很多大银行都可以拿到 p-0.5。比如苏格兰银行。这个政策可能是为了吸引你留在“踢弟”。这 1000 回扣有可能是要课税的。另外你没计算你每个月多付 140，如果这 140 去了本金，那么你可以省约100 元利息支出，4.5 个月就是 450 元。额...

TD跟我说这个回扣不课税，只要跟公证师办过手续后，把公证费的收据传真给他，他就可以把1000刀打入我的支票户。

现在我还没有签任何东西，那位经理说TD要派人去验房（新建CONDO）费用250刀，TD帮出。第一次买房，我也不知有银行要派人去验房子一说。经理说其实去验房是多余的（规则上是说要看房子是不是真实存在）。

[cn2004]

另外我不太明白“如果这 140 去了本金，那么你可以省约100 元利息支出”

是如何算的？

我只贷10万，我首付较高（自雇，收入低），而且想尽快还清贷款。

[citygarden2010]

作者: President2004

如果是我，我选择浮动利率。

我是这么考虑的。银行在制定固定利率的时候，是把未来利率上升的风险考虑在内的。这就是为什么固定利率一定比浮动利率高的原因。而制定这些利率的人，都是风险预测专家，他们可能出错，但出错的机会不大。如果我们购买固定利率，那么等于向银行购买利率上升的风险的保险。你知道，保险业...

分析得很有道理。20次利率会议中，有12次决定升息的可能性应该不大。

[President2004]

作者: cn2004

另外我不太明白“如果这 140 去了本金，那么你可以省约100 元利息支出”

是如何算的？

我只贷10万，我首付较高（自雇，收入低），而且想尽快还清贷款。

一般来说，验房是必须的，而费用一般也由提供贷款方或掮客方出。这没有问题。


如果我没有理解错的话, 你现在拿 4.6 的利率拿 4.5 个月. 他们就给你 1000 元. 如果你直接拿 P - 0.3 就没有1000 元, 是吧? 但你说每月多付 140 , 我就不太明白了.

现在 P-0.3 是 1.95 . 你现在拿 4.6. 两者的利差是 2.65

100k 的贷款, 2.65 的利差, 你每个月怎么会只多出 140 ? 这我没弄明白. 按 25 年还贷算, 每个月要多还 455.



而你算每个月多付 140， 是这样算的：不算利差，而是先算 4.6 的每月付款。然后再算 1.95 的每月付款。两者相减，为 140。但你忽略了一点，就是本金的减少。我帮你算了一下。

按 100k 贷款，25 年还款来算。4.6% 的利率下，前几个月的利息支出大约是每个月380，那么4.5 个月就是 ：380 x 4.5 = 1710。还了约 810 本金。

同样的条件下，1.9% 的利率下，前几个月利息大约是每个月 160，那么4.5 个月就是 160 x 4.5 = 720。还了约 1040 本金

两者在 4.5 个月中产生的利息差，刚好 1000 元。这很可能就是为什么银行愿意给你 1000 回扣的原因。 但别忘了，你还少还了银行 200+ 的本金。

根本的原因，是你只算了月供，却没有算利息支出以及最后 BALANCE 的不同。



而你如果在 1.9 利息的同时，采用 4.6 的供款额，即每个月多付出 140，还可以节省一部分本金。这将反映在将来的利息计算中，我就懒得算了，总之你是省了钱的。



你想这个原理：银行是最不愿意给你现金的。现金是王啊！如果他愿意给你现金，一定是他有更大的利益所在。我建议你不要用这个组合，直接用 P - 0.3。或者，找一家更好的银行，拿 p - 0.5 甚至更好。

[cn2004]

作者: President2004

一般来说，验房是必须的，而费用一般也由提供贷款方或掮客方出。这没有问题。


如果我没有理解错的话, 你现在拿 4.6 的利率拿 4.5 个月. 他们就给你 1000 元. 如果你直接拿 P - 0.3 就没有1000 元, 是吧? 但你说每月多付 140 , 我就不太明白了.

现在 P...

不错，直接拿p-0.3是没有1000元，另外还有一种p-N 的，N可变，不知选这种好不好。
银行经理说他们分行里近来做的全是浮动，没有客户选固定的。

我是没有想到这个利差。
我用mortgage计算器算的是如果4.6 payment是$599,按1.95 payment 是421.TD银行经理用他的电脑给算的是多付140.

我不明白总统您所说的每月要多付400多是怎么算的。
另外还有想请教总统，如何用1.9的利率，4.6的款额来省钱。分成两部分吗？
象您的提出的大部分用浮动，部分用固定？
象这样的话，不知我这么少的贷款数，贷款方做不做。

[President2004]

作者: cn2004

不错，直接拿p-0.3是没有1000元，另外还有一种p-N 的，N可变，不知选这种好不好。
银行经理说他们分行里近来做的全是浮动，没有客户选固定的。

我是没有想到这个利差。
我用mortgage计算器算的是如果4.6 payment是$599,按1.95 payment 是421.TD银行...

您的算法，或者说银行AGENT 给你算的，仅仅告诉了你月供的差别。确实是 140。但没有考虑到其中本金和利息的关系。所以如果是 4.6 供三个月的话，即使拿 1000 回扣，您还是亏的。不如直接拿P-0.3

我说拿 1.95 但按 4.6 付月供，是指你决定使用 p-0.3，那么你的月供就应该是 421，对吧？但你多付月供，就当自己是拿了 4.6 的利率了，你每个月还银行 599。这样不就多出 140 一个月了吗？这 140 就都去了本金。就给您将来省了很多利息了。

[cn2004]

明白了，谢谢总统。

另外还有个问题，是不是每个星期付会比月付费用少？
这样会更好？

[President2004]

作者: cn2004

明白了，谢谢总统。

另外还有个问题，是不是每个星期付会比月付费用少？
这样会更好？

是。会省一些利息。