大家帮忙参谋一下哪个利率好些？谢谢了。

[喜欢公平]

作者: cdrj

看头版新闻，经济开始好转，夏天P要涨了，这个趋势会一直持续下去么？ 我正在选利息3.69% 或浮动1.85%， 好担心会不断的涨， 看了你的说法又开始犹豫了，关键美国大哥那边会涨的厉害么？ 抑或大哥不动，小弟先行？？？

我觉得你如果想选浮动的，又担心P涨得太快太多，本金又有点大，可以分成两块来做，一块浮动一块固定。如果P没怎么涨，就把余钱往固定块投，如果P涨得快，就往浮动里投，一般能多还15%/年。

[President2004]

作者: cdrj

看头版新闻，经济开始好转，夏天P要涨了，这个趋势会一直持续下去么？ 我正在选利息3.69% 或浮动1.85%， 好担心会不断的涨， 看了你的说法又开始犹豫了，关键美国大哥那边会涨的厉害么？ 抑或大哥不动，小弟先行？？？

原理我上面都说过了。利率肯定要涨，但最终 5 年下来，你是亏是赚，就看运气了。谁都说不准（能说准了那是神仙），银行里制定固定利率的人也说不准，所以他们就根据一些公式去计算风险。算出，五年现在给你4.4% 的固定利率，这五年的利率上升期中，银行亏的可能性比较小。

资料显示：各大银行预计在2011 年底的基准利率大概在 4.75 - 5 之间 （我个人的预计可能低于这个值）。那么如果你现在是 P -0.4，那么到了那个时候，你的实际利率是 4.35 - 4.6 %，和目前的固定利率基本持平。2012 年会怎么样? 好像专门有部电影给予了准确的预言，可供参考。

买固定利率，基本上（不是绝对的，仅仅是基本上）等同于买利率上升风险的保险。而保险是对保险提供者有利的。但这并不意味着你不该买保险，要看各人的性格和风险承受能力。

另外，你提到的 5 年3.69，要注意他们是否允许你加大还款数额。一般大点的银行都允许你 DOUBLE PAY，这样可以多还本金，省很多利息。而提供很优惠利率的小机构，则往往最多只允许你多还 20% 左右。这个在谈毛给鸡的时候，很多人容易忽略。


另外我今天心情好，就给你讲一个故事，你就当故事听哈。

你现在申请到 1.85 的浮动。然后拼命挤兑银行，让他多贷给你。比如你把房子全部抵押出去，重新估值，最大限度地贷款。多贷个 10 万现金出来。然后把现金兑换成澳元。再把澳元存入澳洲的银行，他们的基础利率已经到了4.25 了，而且还会涨下去。一般可以获得 3 个点的利差。如果加拿大加息，那么澳大利亚更可能加息，水涨船高，利差基本不变。

这是本总统一直从事的营生。但先提醒，这是有很大风险的。不适合赚老实钱的人。咱中国人有个好习惯，就是不愿意借钱，觉得欠钱总是要还的。无债是最好的。但这不是我的习惯。

换个思路来想，借钱其实也是生意，是买卖。买的是时间。因为货币一直是贬值下去的（请参考美元的发行机制，货币必须贬值才能被发行），所以借贷其实就是用今天的钱买明天的时间。该不该买，就看价格是否合适了。这个价格，就是利率。今天那么低的利率，不买就是亏了。所以在利率低的时候，应该尽量地去借贷，甚至去消费。当然，风险自己要控制，还贷的数额必须控制在自己的能力范围内，否则就是次贷危机了。

点到为止。风险自担。赚老实钱，也许收益不如投资或投机，但毫无心理负担，仍不失为一种很好的选择。

[my_daybreak]

作者: zyxmm

TD

Can you tell me your broker's contact information? thank you

[甲乙丙丁]

作者: President2004

原理我上面都说过了。利率肯定要涨，但最终 5 年下来，你是亏是赚，就看运气了。谁都说不准（能说准了那是神仙），银行里制定固定利率的人也说不准，所以他们就根据一些公式去计算风险。算出，五年现在给你4.4% 的固定利率，这五年的利率上升期中，银行亏的可能性比较小。

资料显示：各大银行预计在2011...

总统好，好久不见，怎么想起到这里来了？

[property]

作者: President2004

原理我上面都说过了。利率肯定要涨，但最终 5 年下来，你是亏是赚，就看运气了。谁都说不准（能说准了那是神仙），银行里制定固定利率的人也说不准，所以他们就根据一些公式去计算风险。算出，五年现在给你4.4% 的固定利率，这五年的利率上升期中，银行亏的可能性比较小。

资料显示：各大银行预计在2011...

请问DOUBLE PAY的钱是全部还本金还是本金/利息都有？谢谢。

[property]

作者: TorontoTaste

I even got p-0.65 for 3 years variable from a broker today.

也想知道BROKER 的联系方式？谢谢先。

[property]

作者: zyxmm

i just got 3 year for p-0.6 today.

能PM 贷款顾问的电话吗？多谢。

[moccafirst]

作者: coppernob108

我在Toronto,是以前锁定的。我现在还后悔了，如早锁几天，就能拿到3.55%呢。

congrats~~~

[President2004]

作者: property

请问DOUBLE PAY的钱是全部还本金还是本金/利息都有？谢谢。

全部去本金。

[President2004]

作者: 甲乙丙丁

总统好，好久不见，怎么想起到这里来了？

普渡众生嘛。

[President2004]

另外还是给大家提个醒。不应该把鸡蛋放在一个篮子里。

也许很多选民都没有意识到，房贷本身，也是一种投资，只不过是一种负投资而已。既然是投资，就要讲组合，就最忌讳所有鸡蛋放一个篮子里。

所以，不要把你所有的贷款弄成一个毛给鸡。而应该分散为不同利率组合的毛给鸡。楼上有朋友已经提到，可分为小部分的固定利率和大部分的浮动利率，还可以有更复杂合理的组合，比如锁定时间的长短组合等。

一个负责的AGENT 会给你讲这些，一个只知道收糠米薪的AGENT 更本不和你提组合、收益和风险控制。

杯具的是，我看到的大部分人，都把贷款全部压在一个毛给鸡上，而且还全是固定利率！然后安心去工作还贷。但这也有好处，这好处是，你亏了都不知道，依然觉得很幸福

[property]

作者: President2004

另外还是给大家提个醒。不应该把鸡蛋放在一个篮子里。

也许很多选民都没有意识到，房贷本身，也是一种投资，只不过是一种负投资而已。既然是投资，就要讲组合，就最忌讳所有鸡蛋放一个篮子里。

所以，不要把你所有的贷款弄成一个毛给鸡。而应该分散为不同利率组合的毛给鸡。楼上有朋友已经提到，可分为小部分...

如果银行人员不给费心去计算和权衡，或者说不站在客户的利益一方（可能吗？）我们怎么可能知道这些复杂的事情哪。我从来没遇到过这么负责的人。不努力推销一种产品比如LOC就不错了。要是有,麻烦给个信息好吧，我正忙这事哪。

[coppernob108]

作者: President2004

原理我上面都说过了。利率肯定要涨，但最终 5 年下来，你是亏是赚，就看运气了。谁都说不准（能说准了那是神仙），银行里制定固定利率的人也说不准，所以他们就根据一些公式去计算风险。算出，五年现在给你4.4% 的固定利率，这五年的利率上升期中，银行亏的可能性比较小。

资料显示：各大银行预计在2011...

请问现在固定利率飞涨，是不是应该选固定的5年3.69，那你看4年3.5这个怎么样？以前一直想选3年浮动，现在担心利率大幅上涨，3年后renew可能太高。您经验丰富，给我参谋一下，马上就要决定了。谢谢！

[President2004]

作者: coppernob108

请问现在固定利率飞涨，是不是应该选固定的5年3.69，那你看4年3.5这个怎么样？以前一直想选3年浮动，现在担心利率大幅上涨，3年后renew可能太高。您经验丰富，给我参谋一下，马上就要决定了。谢谢！

利率将会如何涨，谁都说不清楚，你锁了3.69，万一没怎么涨呢？

比如说，银行预测基准利率在 2011 年底涨到 5%，而你现在可以拿一个P - 0.55，那么即使到明年年底，你的利率不过是 4.45。而你现在的利率则是 1.7 %（！）。你现在因利息低而多出来的钱，又可以去还本金，减少利率高时候产生的利息。保守估计 P - 0.55 起码在 2011 年底之前，和锁定 FIX 3.69 是差不多的（如果不赚的话）。

那么 2012 年又会这么样？这个问题可以去问大导演罗兰·艾默里奇。



我不知道你的贷款额是多少，也不知道你的还款能力，工资收入及稳定情况。所以没法给您具体的意见。但有一点可以提出供您参考。就是分散你的毛给鸡，叫银行给你起码做三个毛鸡，我随便打比方哈，具体比例您自己看着定。


第一个毛鸡，浮动 P-0.55。占你资金量的一半（再重申一次，比例您自己定，我这里仅仅是一个概念）。

第二个毛鸡，固定一个一年的，现在可拿到 2.3 左右。

第三个毛鸡，固定利率 3.69 五年或 3.5 四年。


第一个和第三个毛鸡想必不难理解，一个是套利，一个是保险。第二个毛鸡的用意，在于一年后，如果利率涨了，比如涨到 4.5 以上了，那么这个时候银行一般会放出更优惠的浮动利率，比如 P -1，这个时候你正好换第二个毛鸡，锁为浮动。


具体方案你要和有经验的会计或AGENT 合计，这里的关键是，风险和收益兼顾。即不能搞赌博，全押在浮动上；也不能做梁亦清（参见《穆斯林的葬礼》），老老实实被盘剥。

当然运气也很重要，有时候人算不如天算的。所以，祝你好运！

[moccafirst]

作者: coppernob108

请问现在固定利率飞涨，是不是应该选固定的5年3.69，那你看4年3.5这个怎么样？以前一直想选3年浮动，现在担心利率大幅上涨，3年后renew可能太高。您经验丰富，给我参谋一下，马上就要决定了。谢谢！

这两个我觉得差不多，都蛮好的。

总统的方案基本就是立于不败之地了，呵呵，也要看你这次贷款额多少了，不是很多的话估计银行也懒得搞。

[coppernob108]

作者: President2004

利率将会如何涨，谁都说不清楚，你锁了3.69，万一没怎么涨呢？

比如说，银行预测基准利率在 2011 年底涨到 5%，而你现在可以拿一个P - 0.55，那么即使到明年年底，你的利率不过是 4.45。而你现在的利率则是 1.7 %（！）。你现在因利息低而多出来的钱，又可以去还本金，减少利率高时...

问了几个agent,都不能分着贷，只有一个银行的 specialist能做，可是利率很高，又不和算。只能全部贷一种了。我看了一篇文章就是说你如果在利率大涨的时候还能酣然入睡，没有烦恼就选浮动，不然就选固定的，免烦恼。

[coppernob108]

作者: moccafirst

这两个我觉得差不多，都蛮好的。

总统的方案基本就是立于不败之地了，呵呵，也要看你这次贷款额多少了，不是很多的话估计银行也懒得搞。

是啊，所以就选择不定啊。看着朋友比我就早几天拿到5年3.55，我这3.69就挺后悔没早锁。选浮动的又怕万一利率大涨。我现在4.8的固定的，一直想转，可是省的钱都得交罚款了，也没动，马上到期了，所以选固定的和浮动的都有风险。

[moccafirst]

作者: coppernob108

是啊，所以就选择不定啊。看着朋友比我就早几天拿到5年3.55，我这3.69就挺后悔没早锁。选浮动的又怕万一利率大涨。我现在4.8的固定的，一直想转，可是省的钱都得交罚款了，也没动，马上到期了，所以选固定的和浮动的都有风险。

呵呵，这么说吧，5年前我们选浮动的时候可是做梦都没想到会来这么一个economic downturn，主利率会降到这么低，这事吧，不好说，看你自己的喜好啦。

你想要peace of mind的，那就4年3.5%好了，我们5年浮动平均下来也就这个利率。

[czzhang]

作者: moccafirst

呵呵，这么说吧，5年前我们选浮动的时候可是做梦都没想到会来这么一个economic downturn，主利率会降到这么低，这事吧，不好说，看你自己的喜好啦。

你想要peace of mind的，那就4年3.5%好了，我们5年浮动平均下来也就这个利率。

要锁赶紧的，利率又涨了。

[cn2004]

今天和TD银行谈，说提供一个方案是先拿Convertible 6个月，4.6%，然后再转其他
银行给1000回扣。本来是选浮动，是P-0.3 按现在就是1.95.这个convertible 4.5个月后就可以renew,现时转p-0.3 .
算了一下每个月多付140左右，但加上回扣，就是实赚370.
不知这样有什么猫腻在里面。