设计房子

[大粒丸子]

开始设计我的房子了。经朋友介绍，把设计，连同报政府部门审批，获取建筑许可等事物全部委托给一设计事务所打理。于是很快，事务所给出了设计方案。不过这个方案让人哭笑不得。回头想一想，人家设计事务所怎么知道你要什么样的设计呢？随手抄来一个应付你就完了。一个完全可以有自己来操控的工程是一次极好的机会。我必须拿出主意让建筑师按我们的意图设计。

我想我们的设计必须遵循2个宗旨：1，满足我们自己家生活的需要。2，符合加拿大人的common sense，将来也好卖。

1，为了满足自己家生活的需要，要设置2个每天都使用的卧室+1个小客房；有客厅厨房正式的餐厅；厨房要可供3-4人简单用餐；还有其他必要的小房间比如卫生间洗衣房锅炉间等等。所有这些都要在大约1500平尺之内安置。2，要避免特别个性化的设计。

第一轮图纸设计好了以后我们要了一份，挂在家里，给自己充分的时间去形象化每一个空间。既然建筑师已经提出了具体的设计方案，我们的改动最好也是非常明确地告知建筑师。如果可行，就按我们的意见该。如果不可行，我们再一起想办法。总之，设计应该是围着我们转，为我们服务，达到我们的满意。

[大粒丸子]

这个是介于上面2轮设计中间，我自己的设计。我要求建筑师，如无不妥，按我们的方案改图！所以上面的第二套设计是按我这一版本改的。但是不知道为什么他没有完全按我提供的尺寸画？

我也不会什么autocad，就用手绘吧。找来一本graphic paper当格纸，就有了比例尺了，每格是一个平方尺。手边放一个卷尺。如果对于房间大小，家具尺寸，等等没有概念的话，就实地去量一下。只有这样自己才能有信心，我设计的房间的尺寸都是恰如其分的。比如，洗衣房需要多大？那就去量一下洗衣机，烘干机，水池等的实际尺寸（包括后面接管线需要预留出来的空间）！还有前面的操作空间，门应该怎样开合适，窗户的位置在哪。

[大粒丸子]

现在住的房子很快就要完成历史使命了。等最小的孩子上大学，我们就是空巢老人了，没有必要住那么大的房子。同时，搬到店的楼上，天天就楼上楼下上班多方便啊？每年省好多-好多-好多的油钱。电话上网等等都共享，又省好多。咱抚养孩子的任务完成了就该为咱自己的今后做打算了。所以我就说，我们尽量上点心，好好设计设计。如果住着舒服就多住几年。否则，还是要买房子住，然后把这个楼上租出去。这条街出租房很紧俏的。

[大粒丸子]

是地。是上居下铺。下面45尺乘24尺是店的营业厅。后面紧挨着的14尺乘7尺是walk-in-cooler。我最恨的是一楼后面的那个厕所。按照Ontario Building Code的规定，公共场所的卫生间要能进残疾人的轮椅。那个轮椅要求在卫生间里画一个直径1米5的圆圈。马桶和水池也不允许紧挨着。弄得这小厕所跟卧室那么大。我说我这厕所是员工自己用，员工中没有残疾人。建筑师说，规定就这样，只要是商业场所必须的。

二楼设几个厕所的问题我倒是倾向于一个全套的厕所+一个powder room。但是因为现在平时都是LD打扫卫生。她说厕所越多她越累，一个就中。咱自己劳动得少，这方面就没有说话的份。再一想，反正楼上楼下都是自家的，憋不住可以下楼吗。

在首轮设计中，建筑师在2个大卧室中分别作了衣橱。我经过再3考虑把他们都改成了walk-in-closets。建筑师说，你知道吗？walk-in-closets没有敞开式的能装衣服。我说我有另外的concern：一间卧室4面墙中有1面是窗，1面是床，如果closet还要占去1面的话，只有1面墙能放家具。而walk-in-closet只需要在1面墙上开一扇门。另外，同样的卧室，有一个walk-in-closet显得档次更高一点。

面对第一轮建筑师的设计，我在反复思考的是怎样更合理地利用有限的空间。对于这一轮设计，我最最不满意的是餐厅，洗衣房，卫生间。餐厅必须有。因为厨房已经很小了，没有一个可以容纳很多人的餐厅是不行的。但是毕竟，那个房间的利用率是很低的。每年那个房间坐满的时候有几次，5次，10次？那个房间平时是一件很好的摆设，精美的餐桌椅，上面的吊灯，酒柜，酒柜边上2个小窗射进柔和的光线，大墙上挂一幅大画。。。。我把那个房间转了90度。客人太多的时候可以把餐桌椅拉出来，甚至稍微占用走廊。

洗衣房是另一个不舍得给太多空间的房间。每周洗一次衣服？建筑师的解释是他把Hot Water Tank, Furnance, Hydro Panel都放在同一个房间了，这几样东西的前面也都有各自的clearance 空间的要求，所以要那么大。我把它改成洗衣房就是洗衣房，令设一个单独的Utility Room。洗衣房的一侧是洗衣机+烘干机，令一侧是熨衣服的大案板，在案板的一端（不是中间）设一个洗衣池。这样能保证一个完整的大平台。案板的上，下，都可以是柜橱。Utility Room设计成一个衣橱。平时门拉上，外面是study room。

经过这样的调整，整个走廊向一侧平移了约2尺。是的卧室的一侧有更大的面积。我需要保证面积的是2个卧室，大厅，厨房。

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本来也是有共享的愿望。但是根据Building Code，商业空间要与楼上的住宅空间隔绝。一楼的楼板结构厚度14寸（横跨24尺的joists）。结构层内不准设置任何东西（管线之类的）。结构下面密封。是隔音和防火的需要。就是说，这14寸高的空间谁都不可以用。楼上不可以用。楼下也不可以用。因为是密封的，打洞穿越也不可以。废了。

结构层下面有18寸的空间做营业厅的吊棚顶。营业厅的灯具，所有的管线都是在这18寸的空间中解决。楼上和楼下需要分别安装各自的采暖炉和空调机。楼下要需要一个大的制冷机。

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作者: pabloB

第一方案一楼的厕所位置对空间使用比较合理，改后交通面积占去太多

I hate that room already. I doubt there will be a single wheelchair ever rolling into that room in the next 10 years. What a wonderful Canadian Government!

[大粒丸子]

被你看出什么破绽了？

[大粒丸子]

受过训练。没设计过房子。惭愧。

[大粒丸子]

如果你不太了解住宅建造程序最好就是买现成的房子。如果你对房子已经很熟悉，而且特别想自己造一个理想的房子，就去买一块空地，在一张白纸上造你理想的房子。最不推荐的就是买旧房子推倒了重建。在这个层次，你需要对房屋市场，房屋建造过程，尤其是政府的法规限制等非常熟悉才行。从造价上也是越后面的做法越贵。买地建房比买房贵。推倒重建比买地建房贵。有些情况下，恐怕你推倒了旧的就再也建不起新的来了。

政府有很多控制土地开发的具体规定，具体到限制每一块土地应该如何开发。这些规定都是多少年来陆续出台的。每一个新规定从出台之日起，对之后的新建住宅生效，对出台之日以前就有的住宅无效。但是，旧房子翻建的时候，现行的所有法规对新建的房子都生效。你等于打开了一个潘多拉的魔盒。

举例说：我的邻居的房子是一个不知道历史有多悠久的老房子，现在房子的边墙压在我们两家之间地界的分界线上。我们的zonning by-law规定房子两侧需要各距离边界6尺(minimum set-back 6' on either side)。我们不知道她的房子有多老。也许当年市政府划地界的时候房子就在了。所以地界划在墙基位置。因为她的是老房子，退后6尺的规定对她不适用。她现在的房子是24尺宽，两边都压在lot lines上。如果她想重建，就要按现在的规定缩窄12尺（每边6尺），她推倒一个24尺宽的老房子，却只可以建12尺宽的新房子。12尺宽。那哪是房子？是城墙。

上面仅仅是一个小例子。我周五刚忙完site plan，递交市政府审批去了。site plan要求有地面标高，地表排水方向，前后左右4面退后多少，有多少个停车位，准备建几层等，俗称building box。虽然这还不是建筑设计，但是已经把你要建的房子都圈定在里面了。其中还有类似于lot coverage, percentage of landscape之类的限制指标。那个zonning规定40% maximum lot coverage。如果宅地的总面积是1000平方米的话，房子的地基占地不可以超过400平方米。绿化面积要达到30%。

如果你在没有了解这些规定的情况下就去买下个破房子。结果发现又不能重建。怎么办？当然了。zonning也是可以改变的。如果你自己实在是太强大了。你可以去申请minor variance of zonning by-law，甚至申请彻底地改变zonning amendment。这些都需要额外的时间，额外的钱。而且，你可以尽管申请。批与不批政府说了算。不批的话，申请费是不退还的。玩去吧。

[大粒丸子]

机会又来了！

湖边空地，46尺X112尺，仅叫价8万6。白菜价啊！想买要快，本月21日截至。同时上市的还有其它5块地皮，都巨便宜。


http://www.hamilton.ca/NR/rdonlyres/...2BeachBlvd.pdf

[大粒丸子]

作者: Pucca普卡

我得到的quote是每平方尺100-150刀，最基本的finish

你这个不能叫quote。

$100是很低很低的造价，基本上按现在的市场行情，按规定施工是不可能完成的，只有靠cutting corners。

$150 就很reasonable。但是不看设计图纸就给出quote的8怎么能算数？一层楼每平尺造价比二层楼贵。方方正正的火柴盒房子造价最便宜。可是现实中极少见到那样的住宅设计。墙稍微拐个弯，屋顶稍微变个花样，窗子稍微大一点点，造价不知不觉就上去了。

我还没有到找施工队的时候。现在在申请site plan (相当于规划许可证)。这个site plan批了以后还要进行building permit申请。那个时候所有的施工图应该都有了。我想只有到那个时候我才应该去招标。

[大粒丸子]

政府咱惹不起。不就是那个轮椅圈吗？咱就认倒霉。

[大粒丸子]

你说的没错。如果认为买地建房是为了省钱，以后一定后悔。买地建房不可能省钱！这是custom built。选择自建房的一定是很享受走过建房的这个过程，或非常希望按照自己的意愿设计房子。

不过我这个例子不会是16万与54万的区别。可以给你一个参考：这里的townhouse起价50万。顺便再告诉你，从买地到建房的开销还远不止8万6的地皮钱和45万的建房钱。还有site plan application fee, building permit fee, conservation authority fee, development levy, utility hookup fee, architectural design fee......the list goes on and on。再准备10万估计差不多。

我的房子跟别人的更是不一样。我看中的是一楼，是commercial zoning，是地理位置的重要性。这个我过去在创业版有阐述。而且，划算不划算也是根据商业利益来衡量。一楼商铺必须要，二楼住宅有无都可，有更好。

这里：http://www.chinasmile.net/forums/sho...BC%80%E5%BA%97