【求助】请问银行MORTGAGE每月还款利息是怎么计算的?

[daniel_li62]

最近刚收到第一封银行的MORTGAGE STATEMENT,关于利息部分有点疑问:

我的MORTGAGE 是130K, 固定利率3.25%,每2周付款330元,其中包括life保险费40元左右吧. 也就是说每2周还贷290元. 根据STATEMENT数据,这290元里有110元是本金,其余180元是应付的利息. 我的问题就是:这180元利息是怎么计算出来的?

按我的计算方法: 借款130K, 2周的利息应该是 130000 X 3.25% /365 X 14 = 162, 这个数比银行算出来的180元少多了, 相应的归还本金数就应该是128元,而不是110元.

我的计算方法对不对?有没有问题?问过几个周围的朋友,好像大家都不太清楚银行倒底是怎么算的,银行说多少就是多少. 但如果按银行这个算法,那利率就不是3.25%了,而是3.6%左右了. 请有经验的朋友解答一下,谢谢.

[甲乙丙丁]

作者: daniel_li62

最近刚收到第一封银行的MORTGAGE STATEMENT,关于利息部分有点疑问:

我的MORTGAGE 是130K, 固定利率3.25%,每2周付款330元,其中包括life保险费40元左右吧. 也就是说每2周还贷290元. 根据STATEMENT数据,这290元里有110元是本金,其余18...

你算的是对的。

那么就有两种可能，1是银行弄错了，2是你看错statement了。

[newbeetle]

在不知道您贷款几年的前提下，算不出来。

[wangpan0147]

好象这里面有个利息复利问题LZ忘记算了，不能直接13万×3.25%来算利息。

[ChinaSmileJoe]

有特别的公式去算，不是简单的本金X利息，如果你不是财务人士，应该不会太了解如何自己计算，比较简单的方法是在网上找个MORTGAGE计算器（比如　http://www.mortgagecalculatorcanada.com）算一下就好或者买个财务计算器来算，
如果真的想学，直接到下面连接去看具体的算法，http://www.fonerbooks.com/interest.htm

[President2004]

您的还款年限，即Amortization，目前所剩余款数额。我可以帮您算一下。

另外，不能简单地按您的方法去算，按揭的还法和普遍贷款不同，是利息优先的。

[daniel_li62]

作者: President2004

您的还款年限，即Amortization，目前所剩余款数额。我可以帮您算一下。

另外，不能简单地按您的方法去算，按揭的还法和普遍贷款不同，是利息优先的。

贷款年限是25年,刚还一次的贷款,也就是才2周,这次还款之后,所剩余款应该是129890. 有空的话请总统帮算一下.

我知道银行贷款应该按复利计算,我也考虑了一下14天之内的每天的累计复利,其14天的利息总数也就增加了$1左右. 继续困惑中.

谢谢以上几位的意见.

[TORONTO VANCOUVER]

有利率/本金速查表.
银行的还本付息不是纯粹的数学.在时间,和本利上进行了简化,但是是有利于银行的取舍.比如说年利率6%,银行会按每个月0.5%计算.第一月就收你0.5%.这显然是占你便宜的.

[President2004]

作者: daniel_li62

贷款年限是25年,刚还一次的贷款,也就是才2周,这次还款之后,所剩余款应该是129890. 有空的话请总统帮算一下.

我知道银行贷款应该按复利计算,我也考虑了一下14天之内的每天的累计复利,其14天的利息总数也就增加了$1左右. 继续困惑中.

谢谢以上几位的意见....

您第一个月的利息为 356，还本金276。算到两周的话是差不多的。您的算法是错误的。

[甲乙丙丁]

作者: President2004

您第一个月的利息为 356，还本金276。算到两周的话是差不多的。您的算法是错误的。

不大同意总统的观点。

LZ的算法虽然比较粗糙，但是银行的贷款利息算法大致就是这样的，即每次的利息等于本金乘以利率。虽然加拿大的贷款利息是半年复利，但是由于利息比较低，这点差别可以忽略不计。

银行利息的复杂之处在于每次的payment中都包括本金，所以每次的本金的数量不变。但是每次的利息还是按照上述公式来计算的。

[甲乙丙丁]

作者: daniel_li62

贷款年限是25年,刚还一次的贷款,也就是才2周,这次还款之后,所剩余款应该是129890. 有空的话请总统帮算一下.

我知道银行贷款应该按复利计算,我也考虑了一下14天之内的每天的累计复利,其14天的利息总数也就增加了$1左右. 继续困惑中.

谢谢以上几位的意见.

如果LZ的statement是第一次的话，有差别是正常的，因为有可能银行算利息的时间要多一两天。过一两次再看看，大概就能看出差别来了。另外，LZ的statement上应该明确写明白了是多少利息，LZ可以和理论公式比较一下。

[daniel_li62]

作者: President2004

您第一个月的利息为 356，还本金276。算到两周的话是差不多的。您的算法是错误的。

我的还款方式的计算麻烦在每2周还一次款上, 所以计算起来有点麻烦.而且不知道银行是用什么公式计算两周的利率的.

如果换成每月还款一次的话,用我的方法,第一次还款利息为: 130000 X 3.25% / 12 = 352,与你的计算结果差不多嘛. 说明我的计算方法基本没错. 考虑复利的时候可能会产生几块钱的差别. 我的现实情况复杂的地方就在于每2周还款一次. 我现在感觉银行计算利息的时候并不是按 3.25% / 365 X 14 来计算每两周利率的,而是仍按 3.25% /12 再除以2来计算两周利率,不知道是不是这样?

[daniel_li62]

作者: 甲乙丙丁

如果LZ的statement是第一次的话，有差别是正常的，因为有可能银行算利息的时间要多一两天。过一两次再看看，大概就能看出差别来了。另外，LZ的statement上应该明确写明白了是多少利息，LZ可以和理论公式比较一下。

现在statement不在手边,好像该收到第二张statement了,晚上回家后我再核对一下,再来汇报

[12321]

固定利率3.25%,.................?

Can you tell me where you get this?

I will renew mine soon.........thanks!

[daniel_li62]

作者: 12321

固定利率3.25%,.................?

Can you tell me where you get this?

I will renew mine soon.........thanks!

这是1月份拿到的,只是fixed 3 years,现在可能不一样了吧? 听说有人在BMO拿到5年3.55,fixed. 羡慕中

[President2004]

作者: daniel_li62

我的还款方式的计算麻烦在每2周还一次款上, 所以计算起来有点麻烦.而且不知道银行是用什么公式计算两周的利率的.

如果换成每月还款一次的话,用我的方法,第一次还款利息为: 130000 X 3.25% / 12 = 352,与你的计算结果差不多嘛. 说明我的计算方法基本没错. 考虑复利的时候可能...

是，这就是为什么双周付被称为加速付，其中多出来的一次付款被归入本金。

[daniel_li62]

作者: President2004

是，这就是为什么双周付被称为加速付，其中多出来的一次付款被归入本金。

这样呀,那就计算得通了. 感觉双周付没多少好处,跟我的计算方法不一样,银行先保证自己回收利息,对客户来说只加速了一点点而已,合同到期后还是改成每月付好了.

[goldenberry]

作者: daniel_li62

我的还款方式的计算麻烦在每2周还一次款上, 所以计算起来有点麻烦.而且不知道银行是用什么公式计算两周的利率的.

如果换成每月还款一次的话,用我的方法,第一次还款利息为: 130000 X 3.25% / 12 = 352,与你的计算结果差不多嘛. 说明我的计算方法基本没错. 考虑复利的时候可能...

第一，实际利率不是3.25%,要算复利，可能是3.27或者3.3,这么算看你的合同
第二，利息计算公式也要看你的合同。