请教关于买房子的策略

[ICL]

最近房子涨价涨得很厉害，很多朋友都劝我赶快买房子。我的收入情况不错，年薪税前 5 万（夫人不上班），但刚工作，还没来得及存DOWN PAY。朋友们说，不需要自己存DOWN PAY，可以找一家银行借钱来做DOWN PAY。比如说，借5 万做DOWN PAY，利息大概是 7%，10年到15 年还清。

然后换另一家银行贷款MORTGAGE，比如贷款15 万，这是买房子的利息，所以一般在4% 左右。

我想请教的是，这种策略是否合理？ 我算了一下，我现在租APT 的钱每年也有5000多，按原计划三年后买房子的话，房租支出就有15000多。而借款50000 做DOWN PAY，15 年总付出利息不过 30000。算上三年中20 万的房子价格上涨应该不止 15000（即利息30000 - 三年房租支出15000 = 15000 ）。所以这样算起来，应该是合算的。更不要说提前三年住进HOUSE 提高了不少生活质量。

请教大侠。这种方式您如何评价？

[老比尔1]

不划算。

虽然我是做地产的，但是不希望大家用这种方式去买子。

至少，你要付到25%的Downpamt。我们可以这们算一下：$200,000的房子，五年定期利率4.75% Downpmt 0% 按照通常25年的 Amortization来算，
月付是:$1,134.91 这里边。开始的前两年，几乎全总是利息，你后来配的年头长了，每月的利息才会下来，曲线是从最高到最低的。
你想一下，如果你DOWN少于25% 你付出的钱里边，都是什么成份？还有，你可能还要支付一种保险，叫CMHC 保险，是 加国MORTGAGE 的一种保险，如果是零首付的，大约要支付 3%-3.5% of the Loan amount 。不是一次付的，是放在你的月付里边。

300个月，Total 利息是: $140,473.36.
本金加利息Total : $340,473.36
实际上你月付的还有:
地税: 按$110-$130/月计。
水电GAS：$150-$180/月
维护费用: $50-80$/月(保守估计)
约 $310-360 之间。
合计 月付$1500-$1600之间 。

你是否合格够买这房子呢，给你一个公式：
32.00%:40.00%
32%是你的收入要求比列，就是说，你月放收入的32%用于供Mortgage ，还要算月付的其它支出，如，信用卡，车，购物卡等，看看你的32%是多少？
40% 是要算你的全部支出的一个比列。
加国全部是这样算的。
比如：
老李和太太月收入是$5000元，同时有$850的月支出DEBTS（如，信用卡，车，购物卡等）他们想做一个25年的贷款，利息是4,75% 第一个五年定期的利率，如果他们可以支付10%的DOWN 他们可以得到多少贷款？（Lenders use 32%/40% Ratios,in Canada)
利率：4,25%
Term in years : 25
Down 10%
月收入： $5000元。
年收入： $60000.
montyly debt :$850
Qual loan amount: 202,659.03
这是他们可以贷到的钱。

[地瓜]

看着房价涨，不买房难受。
没有自有资金，全靠贷款，买房肯定也不好受。
为维护房子还有不少的固定开销也没有算进去，是否合算要大打折扣。

不过，看看其他买房的人的情况，综合对比一下自己现在的条件，及今后一段时间的预期，要是相差不多，也就买了吧。毕竟以后要是两人都去工作，经济能力就会提升一大节，难受也就会变成好受。

[zzbsb]

你可以算一下你如果买房子的话，一个月的支出大概是多少，然后看一个月挣多少钱，是否能保证自己的生活质量。5万有点紧张。

[zzbsb]

老比尔，能否把你的32%及40%再详细说说，不是完全明白。比如列一个公式如何得到老李的贷款额度。32%也就是你的月还款能力吧？40%呢？

[1/3]

买房合算不合算,我不是很懂.只是楼主家只有一个人工作,经济来源风险太大.万一被LAID OFF怎么办.有时觉得夫妻两个都打LABOUR,合起来有个五万都比只是一个人赚五万保险.
如果是20万的房子,也不是很大,即使租出去部分,每月的租金收入也不会很高.要是全都是贷款买的,每月的还贷压力也很大.

[BCC]

如果你的工作稳定，买一套20万左右的房子应该没有问题。

[ICL]

多谢老比尔了。

可能是我没说清楚，我的计划和老比尔说的还不是一回事。我要做 25% DOWN PAY，而这 25% 也是从银行去借。虽然按利息算这是很亏的。但问题是如果不从银行借（即不立刻买），就面临两个问题，一是继续交房租，这样一年就是5000，我要存够DOWN PAY 得三年，就要多付出15000的房租。借款付DOWN PAY 虽然利息高，但借 50000 元 15 年的利息不过 30000。前面说道如果我自己存钱付DOWN PAY，房租支出就是15000。另外，一个20 万的房子，三年还涨不到 15000 吗？ 这样，房租的15000，加上三年房子涨价。恐怕就不止贷款 50000 所产生的利息 30000 了。

不知道我这次说清楚了没有。老比尔你觉得呢？ 我觉得你的算法里没有考虑房子涨价的问题啊。

[老比尔1]

to zzbsb :
32% is :
Gross Debt Service Ratios 简称为： G.D.S
计算方式为： G.D.S = P.I.T/ Gross income 不大于（等于）32% .
P : 贷款本金(Principal )
I : 贷款利息。
T TAX
(以上都是按月计算的）
你可以自己算一下，不超过这个比列，银行就能过。

40$ is : Total Debt Service Ratio
简称为： T.D.S
计算公式为： T.D.S.= P.I.T.+ Other Payment/Gross Income 不大于(等于)40% .


TO ICL :
A,你可能不能从别的银行借到25%,因为你要借大数的这家银行会让你签一样文件，让你保证你的25%不是你向其它银行借的。如果你说是，他们现有的合格条件会变，可能不会给你。
B： 假如成立，你在两家银行共贷了100%的贷款，和零首付没区别。

房屋涨价的因素当然要考虑，只是更要考虑的是，你手中的房子是你付了多少钱来的？ 相同价位，相同的供款年份，因为你的首付少，可能你比别人多付出了很多，但是房子不会因此而比同类房子涨幅大。另外，房子涨，是它本身在涨，不是你手里的钱在涨。几年后，除非你卖了房子不再买，否则，涨价的意义也是有折扣的。

[ICL]

A，我这里是个小镇子，好象银行管理并不严格。我问过当地人很多都的这样做的。

B，和零首付的区别在于：第一，零首付买房子的机会很少。第二，零首付其实比我说的这个方式还省钱，因为首付所借的25% DOWNPAY 利息是比较高的，可以达到7%。第三，零首付需要交纳保险金，即你说的3%-3.5% of the Loan amount 。

你后面一段的阐述中，我不理解的有两点。第一，你没有考虑自己存DOWNPAY 过程中租房住的开支。三年开支就是15000（这还是相当便宜的ONE BEDROOM APT）；第二，房子涨价当然不意味着我赚钱了，因为我不会卖掉。但明显意味着我省钱了。因为如果我等三年买，我将付出更多的买房款。

我的整个计算，就是建立在“两者比较”的基础上的――

一是存三年钱，支出有房租和房屋涨价的金额。
二是不存钱直接贷款付首付，支出有利息。

我只比较这两个“支出”谁大。如果房屋三年后涨价超过15000，则前者支出大，如果涨价不到15000，则后者支出大。

老比尔大侠，你看我算得对吗？
<BLOCKQUOTE class="ip-ubbcode-quote"><font size="-1">quote:</font><HR>Originally posted by 老比尔:
TO ICL :
A,你可能不能从别的银行借到25%,因为你要借大数的这家银行会让你签一样文件，让你保证你的25%不是你向其它银行借的。如果你说是，他们现有的合格条件会变，可能不会给你。
B： 假如成立，你在两家银行共贷了100%的贷款，和零首付没区别。

房屋涨价的因素当然要考虑，只是更要考虑的是，你手中的房子是你付了多少钱来的？ 相同价位，相同的供款年份，因为你的首付少，可能你比别人多付出了很多，但是房子不会因此而比同类房子涨幅大。另外，房子涨，是它本身在涨，不是你手里的钱在涨。几年后，除非你卖了房子不再买，否则，涨价的意义也是有折扣的。 <HR></BLOCKQUOTE>

[zzbsb]

多谢老比尔。就是说32%和40%的要求都要满足才能带到该数目的贷款了。

有朋友有公式可以根据贷款额，利率，贷款年数计算出每月还款吗？

[Lisasa]

ICL：你是否考虑到买房后地税、水电煤气Cable的支出？这与房租一样是纯开销，一年没有6千也下不来，除非你租金里什么都不包，否则你不能那么对比。不知你在哪儿，有的小地方房价涨得很慢。

[holly911]

“我的整个计算，就是建立在“两者比较”的基础上的――

一是存三年钱，支出有房租和房屋涨价的金额。
二是不存钱直接贷款付首付，支出有利息。

我只比较这两个“支出”谁大。如果房屋三年后涨价超过15000，则前者支出大，如果涨价不到15000，则后者支出大。”

To ICL
买房子不能只算计租、买“支出”谁大，更重要的是支付能力。50K年薪，每月到手不过3000块，如果供房子、车等，所剩无几。万一有个大事小情，你就很难渡过了。比如5年后利率上升，恐怕就会超出你的支付能力。破产在所难免。

我看还是不下这个赌注为妥。

[1/3]

买房后,每年还有地税.水电费用.这都是逃不了的.
可能还有些维修保养的费用,虽然中国人不象老外投入那么大,但是多少还是要付出去一点的.

[ICL]

恩，大家说得都很有道理。但看着房子这么涨下去。分析各种因素又觉得房屋没有理由不涨。干这样看着实在急人。我算了一下如下：

贷款50000做DOWNPAY。利息7%，15 年还清。月付446
贷款150000做MORTGAGE，利息4%，25 年还清，月付830
水电各种费用，月付350

合计：1626 / 月

月收入（税后）3200，余 1574。

好象够生活了吧？

不知道，呵呵，大家说呢？

[playstation]

其他费用$350一个月不够，光地税就去掉不少，1%算就是接近200了，电话上网电视也将近100了，20万房子暖气也应该不会太厉害，否则轻松就300块扔给天然气公司。在那边20万兴许可以买个不小的房子，那就另外说法了。冬天最难受时暖气可能多些。如果不用供车和车保险，应该还算宽余。否则供个车400-600，车保险300的，也就开始紧张了。 我觉得有能力是该买房子，至少有个地方可以叫Home。

[ICL]

这里是BC 的一个小镇子。冬天不那么长，你说的这些费用都比较低。所有这些加起来 350 是个比较抛高的算法。

不买房子看着涨价是挺急的。

<BLOCKQUOTE class="ip-ubbcode-quote"><font size="-1">quote:</font><HR>Originally posted by playstation:
其他费用$350一个月不够，光地税就去掉不少，1%算就是接近200了，电话上网电视也将近100了，20万房子暖气也应该不会太厉害，否则轻松就300块扔给天然气公司。在那边20万兴许可以买个不小的房子，那就另外说法了。冬天最难受时暖气可能多些。如果不用供车和车保险，应该还算宽余。否则供个车400-600，车保险300的，也就开始紧张了。 我觉得有能力是该买房子，至少有个地方可以叫Home。 <HR></BLOCKQUOTE>

[nolater]

down pay不够数，据说5%就行了，其余的还允许低利率
不过要交保险，听说3000就行了，可以试试，不过我看
小镇的房子没有上涨的趋势，有的小镇10万就买相当不错的
前些日子因为有可能到瀑布工作，查了一下那的房价，3万
就买独立house,院子特别大，如果住几年，赔钱也合适。

[ICL]

没错，这是另一个方法。其实比贷款交25% DOWNPAY 来得合算。

<BLOCKQUOTE class="ip-ubbcode-quote"><font size="-1">quote:</font><HR>Originally posted by nolater:
down pay不够数，据说5%就行了，其余的还允许低利率
不过要交保险，听说3000就行了，可以试试，不过我看
小镇的房子没有上涨的趋势，有的小镇10万就买相当不错的
前些日子因为有可能到瀑布工作，查了一下那的房价，3万
就买独立house,院子特别大，如果住几年，赔钱也合适。 <HR></BLOCKQUOTE>

[zzbsb]

看来已经打定主意要买了，那就别再犹豫了，趁着利率没上调呢，赶快吧，省得回头利率长了又后悔。